Во все времена в нашей стране квартирный вопрос был и остается одним из самых острых и злободневных. Никакие природные и социальные катаклизмы не могут заставить человека отказаться от мечты о собственном «гнездышке».
За то время, что прошло после кризиса 2008-го, когда квартиры упали в цене в полтора-два раза, рынок недвижимости вышел из состояния спячки. С чем больше всего связано его оживление? Что именно сегодня пользуется наибольшим спросом, а на какие недвижимые «продукты» желающих практически нет? Стоит ли нынче покупать и продавать квартиру? Выгодна ли ипотека? Об этом мы поинтересовались у наших экспертов - риэлторов и банкиров.
В конце прошлого года цены на квартиры были выше, чем нынешние (см. диаграмму*). В ноябре 2010-го цена 1 м² однокомнатной квартиры в среднем составляла 48 670 рублей, двухкомнатной - 44 450 рублей, а «трешки» - 47 680. Объяснить повышение цен перед наступлением нового года легко: как правило, в это время покупательская активность возрастает за счет покупателей, которые изначально были нацелены на приобретение жилья и не хотят откладывать дело на потом.
После новогодних праздников обычно следует спад: к январю-февралю цены упали, но к марту выровнялись, и сегодняшние колебания стоимости квартир незначительные. Сейчас средняя цена квадрата «однушки» составляет 46 280 рублей, а стоимость квадрата двух- или трехкомнатных квартир почти сравнялась и составляет соответственно 43 240 и 43 340 рублей. При этом, как отмечают эксперты, колебания отмечаются в отношении квартир, к которым потенциальные покупатели проявляют наибольший интерес.
- Бывает, что квартира выставляется на продажу летом, когда покупателей очень мало. Начинается осень, люди возвращаются из отпусков, начинают подыскивать жилье, смотреть выставленный на продажу объект. И хозяин, видя такой интерес, поднимает цену, чаще всего незначительно - на 30 - 50 тысяч рублей, - делится наблюдениями Ольга Сарычева, генеральный директор агентства недвижимости «ОНИКС-К».
В любой сделке купли-продажи одна сторона заинтересована продать подороже, а вторая - подешевле купить. По мнению руководителя Красноармейского Центра недвижимости Александра Касаева, основных факторов, влияющих на рост цен на жилье, два.
- Во-первых, вводимого нового жилья стало намного меньше - примерно на 20 процентов по сравнению с 2008 годом, и это сказывается на цене «вторички», - убежден Александр Наполеонович. - Да и в тех домах, что сегодня строятся и сдаются в эксплуатацию, больше всего просторных по площади квартир. Между тем самыми востребованными на первичном рынке являются квартиры эконом-класса до 100 «квадратов».
Вторая причина для подорожания жилья, считает Александр Касаев, - увеличение объемов ипотечного кредитования. Об ипотеке чуть ниже, а пока посмотрим, какие квартиры являются самыми востребованными.
Большинство экспертов-риэлторов отмечает, что на вторичном рынке наибольшим спросом в последние два-три года пользуются однокомнатные квартиры. Что касается районов, то:
- Самые востребованные районы - Дзержинский и Краснооктябрьский, - говорит Ольга Сарычева. - Причем в Дзержинском стало популярно жилье в домах от Шекснинской до Жилгородка, так как на Семи Ветрах квартиры стоят дороже. Потенциальные покупатели стали менее притязательны: уходят и «брежневки», и хрущевки, несмотря на большое предложение квартир улучшенной планировки. Люди ищут жилье, как говорится, по средствам.
- Я бы сказал, что наибольшей популярностью пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в районах с развитой инфраструктурой, - уточняет Александр Касаев.
Жилье в Центральном районе сегодня продается хуже, причина банальная - цена. Оттого и предложений квартир в центре больше всего - почти пятая часть от общего количества предлагаемых к продаже. Число предлагаемых квартир в Дзержинском и Краснооктябрьском районах примерно поровну: 16,54 и 16,04 процента соответственно, эти районы по числу предложений на 2-м и 3-м местах. Дальше идут Советский (4-е место), Тракторозаводский, Ворошиловский, Кировский и Красноармейский районы (подробнее см. схему*).
Ипотека не для бедных?
О росте спроса на ипотеку банкиры сегодня заявляют активно, порой даже слишком. На самом деле нынешние реальные ставки по банковским ипотечным продуктам составляют от 11 до 14 процентов. В стремлении повысить доступность ипотеки и заполучить новых клиентов банкиры стремятся максимально приблизить условия к потребителю. Пример тому - программа одного из самых популярных банков, правда, действующая ограниченный период времени: при условии, что покупатель вносит более половины стоимости жилья, процентная ставка составляет всего 8 процентов годовых. Приблизиться к потенциальным заемщикам стремится Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), работающее в Волгограде более чем с десятком банков. Так, летом АИЖК снизило минимальную ставку рефинансирования по стандартным продуктам агентства с 11,5 процента годовых до 8,9% (в рублях).
Однако, несмотря на привлекательные ставки, ипотека «разворачивается» довольно туго. Основных причин две.
- Ситуация на финансовом рынке, в том числе рынке драгметаллов, не очень стабильная, - комментирует Александр Касаев. - Только за два дня серебро «обвалилось» на 30, а медь - на 20 процентов.
Вторая причина - неуверенность населения. Волгоградцы боятся брать ипотеку из-за опасений потерять стабильный высокий заработок (о нестабильном и невысоком чего уж и говорить!).
Всего несколько лет назад осенью наблюдался всплеск спроса на дачные участки. Нынче же на дачи, как и на гаражи, спрос невелик.
- Покупатели интересуются участками в пойме Волги, в Латошинке, Винновке - в основном у воды, - рассказывает Ольга Сарычева. - Но цены на то, что востребовано, «зашкаливают», и жилье в Волгограде нередко стоит дешевле загородного дома.
Снижение спроса на гаражи объясняется тем, что все больше волгоградцев стали парковаться во дворах многоэтажек, а времена, когда гаражами пользовались как хранилищем картошки на зиму, уходят в прошлое…
Какие же советы можно дать тем, кто хочет продать или купить жилье? Эксперты единодушны: если вам необходимо продать или купить, не нужно откладывать это дело на потом. Есть, правда, один нюанс: не стоит рассматривать покупку квартиры как вложение капитала - вряд ли это принесет в ближайшие годы инвестиции. А вот если хотите обзавестись квадратными метрами для себя любимого, делайте это, не раздумывая.
Источник: